Comment vérifier ?

Qu'est-ce qu'un diagnostic de performance énergétique (DPE) ?

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) en France fournit des informations sur la performance énergétique et l'impact climatique des bâtiments, dans le but de réduire la consommation d'énergie et les émissions de gaz à effet de serre. Il informe les acheteurs ou les locataires sur l'efficacité énergétique d'une propriété et recommande des améliorations.

• Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) évalue la performance énergétique et climatique des bâtiments, en attribuant des étiquettes de A à G en fonction de la consommation d'énergie et des émissions de gaz à effet de serre.
• Introduit en France en 2006, le DPE a fait l'objet d'une réforme entrée en vigueur le 1er juillet 2021, rendant le DPE juridiquement contraignant plutôt que purement informatif.
• Cette réforme vise à accélérer la rénovation énergétique des bâtiments, le DPE servant d'outil clé pour informer les acheteurs potentiels de biens immobiliers, soutenir les incitations financières et répondre aux obligations légales.
• La réalisation d'un DPE est obligatoire pour la location ou la vente d'un bien. 
• Selon le code de la construction et de l'habitat, le DPE n'est pas obligatoire pour les bâtiments ou parties de bâtiments non chauffés ou pour lesquels les seuls équipements fixes de chauffage sont des cheminées à foyer ouvert, et ne disposant pas de dispositif de refroidissement.

Comment faire réaliser un DPE dans les meilleurs conditions ?

Il existe trois bonnes pratiques pour préparer la réalisation d'un DPE :

• vérifier que son diagnostiqueur est dument agréé dans l'annuaire du ministère
• Suivre les conseils que vous donne le ministère du logement
• Vérifier l'isolation des murs donnant sur l'extérieur en regardant par des prises, trappes, ventilation, etc
• Si vous avez une chaudière, vérifier son année d'installation (plaque signalétique de la chaudière, facture)

Comment s'assurer que votre DPE est valide ?

Voici quelques conseils pour vous assurer que votre DPE est valide :

• Vérifiez la date de validité du DPE.
• Assurez-vous que le DPE a été réalisé par un diagnostiqueur qualifié.
• Vérifiez que le DPE est conforme aux normes en vigueur.
• Si vous avez effectué des travaux de rénovation énergétique, faites un nouveau DPE pour vous assurer que votre maison est toujours conforme aux normes.

Comment un DPE peut-il être faux ?

• Erreurs humaines: Le diagnostiqueur peut se tromper lors de l'inspection du logement, en omettant des éléments importants comme l'isolation ou en faisant des erreurs de saisie.
• Informations incomplètes: Le propriétaire peut ne pas fournir toutes les informations nécessaires au diagnostiqueur, ou certaines caractéristiques du logement peuvent être difficiles à évaluer.
• Méthodologie: La méthode de calcul utilisée pour établir le DPE, la méthode 3CL, repose sur des estimations et des moyennes. Si ces estimations ne correspondent pas à la réalité du logement, le résultat peut être faussé.
• Évolution du logement: Si des travaux de rénovation sont effectués après la réalisation du DPE, le classement énergétique peut ne plus être exact.
• Manipulation intentionnelle: Dans de rares cas, le diagnostiqueur peut être tenté de fausser les résultats pour obtenir un meilleur classement.

Quels sont les signes d'un DPE erroné ?

• Écart important: Si le classement énergétique du DPE semble très différent de celui d'autres logements similaires dans le quartier, cela peut être un signe d'erreur.
• Factures d'énergie élevées: Si vos factures d'énergie sont bien supérieures à celles prévues par le DPE, cela peut indiquer une sous-estimation de la consommation énergétique du logement.
• Défauts constatés: Si vous constatez des défauts d'isolation ou de chauffage non mentionnés dans le DPE, cela peut remettre en question la fiabilité du diagnostic.

Que faire en cas de doute ?

• Faire vérifier votre DPE en nous contactant.
• Faire réaliser un nouveau DPE: Un autre diagnostiqueur pourra confirmer ou infirmer les résultats du premier DPE.
• Saisir les tribunaux: Si vous estimez que le DPE est erroné et que vous avez subi un préjudice, vous pouvez engager une procédure judiciaire contre le diagnostiqueur ou le vendeur. Préparez un dossier complet avec une expertise. 

Pourquoi dit-on qu'un DPE est opposable ?

"Le caractère opposable du DPE lui confère donc désormais une portée contractuelle au même titre que les autres diagnostics immobiliers (plomb, amiante, termites). En conséquence, en cas d’erreur du diagnostic, la responsabilité du vendeur ou du bailleur peut être engagée par l’acquéreur ou par le locataire qui a subi un préjudice"

source : Agence National d'information pour le logement - ANIL - version 29 juillet 2021

Avant juillet 2021, le DPE ne pouvait pas être opposable car il était calculé sur la base des consommation réelles, c'est à dire sur les factures des occupants du bien. Cette méthode reflétait ainsi le mode de vie des habitants au lieu de montrer les performances énergétique du bien.

C'est pourquoi la méthode 3CL a été mise en œuvre pour l'élaboration des DPE. La méthode 3CL calcul les performance énergétique d'un bien sur la base de ses caractéristiques techniques comme : le type de mur, l'épaisseur des murs, le nombre de fenêtre, la nature de fenêtre, la présence d'une ventilation, l'année d'installation de la chaudière, etc...

Que dit la loi précisément ? 

Le DPE est rendu obligatoire pour la vente d'un bien en application de l'article L271-4 du code de la construction et de l'habitation. Voici la rédaction de cet article avant le 1er juillet 2021 :

"L'acquéreur ne peut se prévaloir à l'encontre du propriétaire des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique (...) qui n'ont qu'une valeur indicative."

Maintenant, voici la rédaction du même article après le 1er juillet 2021 :

L'acquéreur ne peut se prévaloir à l'encontre du propriétaire des recommandations accompagnant le diagnostic de performance énergétique (...) qui n'ont qu'une valeur indicative.

Il faut comprendre que si les recommandation n'ont qu'une valeur indicative, alors la partie information du diagnostic, elle a bien une valeur juridique. 

Quel peut-être le préjudice d'un DPE erroné ? 

Locataire

Acheteur

Bailleur

Vendeur 

• Avant la vente : Le vendeur est tenu d'informer l'acheteur de tous les éléments susceptibles d'influencer sa décision d'acheter. Si le vendeur est au courant d'un problème lié au DPE, il doit en informer l'acheteur. L'acheteur peut renégocier le prix ou annuler la vente s'il découvre l'erreur avant de signer. 
• Après la vente :
  • Vice caché: Si l'erreur n'était pas visible et rend le bien moins intéressant, l'acheteur peut demander une réduction du prix ou annuler la vente.
  • Dol: Si le vendeur a menti sur la performance énergétique, l'acheteur peut agir en justice.